丁建刚：“以房养老”反向按揭，中国人尚未接受
The following article is from 吴晓波频道 Author 巴九灵
【编者按】
今天，《吴晓波频道》关注了反向按揭“以房养老”的话题。
这一话题在最近引起了全社会普遍的关注和热议，《吴晓波频道》就这一话题，邀请了包括丁建刚在内的三位专家进行讨论。
本公众号与读者分享《抵押300万的房子，每月领5800养老金，你干不干？》一文，供读者参考。
作者：巴九灵
来源：吴晓波频道
最近，陆先生夫妇在杭州办理了“以房养老”保险，将房子抵押给了保险公司，今后每个月都能领到一笔养老金。
以往两位老人的退休金加在一起，每个月仅3900元，加上这一笔，夫妇俩的养老金达到近万元。
他们还计划，以后老了去住养老院，房子可以出租收租金。不过等到他们身故后，保险公司则将获得抵押房产的处置权。
中国银保监会近日发布通知，“以房养老”保险正式推向全国。
早在2014年7月，“以房养老”保险就已经在北京、上海、广州、武汉4城市试点，2016年7月，试点范围扩大到各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。
只可惜，试点效果很不好。截至今年6月底，只有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。
“以房养老”保险在国外一些国家已比较成熟，在中国为何实现效果甚微？未来会流行吗？这款保险的具体操作模式又会是怎么样的？小巴采访了几位大头，来听听他们的分析。
目前绝大多数老人无法接受
既无安全感，又觉得对不起后代
“以房养老” 保险在欧美国家是比较常见的一个保险产品，能够比较好地解决社会化养老问题，维持退休后的老年生活水准不下降，有的甚至比工作阶段生活水准还高。
目前，中国“以房养老”保险试点成效不尽如人意的原因，主要在于中国的社会文化因素。
首先，中国人对购买保险，特别是寿险的认识和了解程度，远远低于欧美国家。
其次，反向抵押的养老保险，恰恰与绝大多数中国人买房的观念是相反的。
反向抵押就是房子问题的反向思维，欧美国家就叫反向抵押或反向按揭。
相当于把自己所住的房子，以期房的方式出售了，绝大多数中国人，不能接受这样的观念，感觉到既无安全感，又觉得对不起子孙后代。这样做，很多老年人内心可能有自己晚年挥霍的内疚感。
未来可能会有一些改变，但应该还是比较缓慢的，障碍就如同前面谈到的原因，主要是观念上的障碍。而且，这个观念可能部分也来自老年人的子女。
转变这一观念，需要经过较长时间的社会经济稳定发展。
举个例子，人们普遍担心通胀，倒按揭，比如我现在60岁，每月给我3000元，等到20年后，我80岁的时候，这个3000元值多少钱？
过去的20年，中国的现实告诉人们，房价上涨的速度，远远高于收入上涨的速度。也可以倒过来说，仅对于房子来说，人民币是大幅度贬值的。
所以，现在让老年人卖房拿钱，绝大多数人心里是不踏实的。等房价稳定了，较长时间只有小幅波动，经济社会稳定发展，才会有更多的人接受。
从目前的市场反馈看，大众普遍投保热情不高。以后是否会流行起来，和国家几项重大税务及产权登记制度都有直接关系，例如：产权到期后的续期问题、房产税和遗产税。这些政策法规一日不明确，这类保险产品的精算设计上就会偏向保守，从而降低市场属性。
现在银行融资贷款类服务也在不断创新，在银保监会一个体系下，“以房养老”这种形式或许可以由银行和保险公司共同来完成。
按传统的设计，保险公司一般不会承接年龄较大者的寿险承保，但只要脱离房产的精算部分，单纯算生命表，年纪大保费高一点就是了。
举个例子，抵押养老者，假设60—65岁退休，自己一套房子价值300万，抵押给银行，银行按目前市值，可能最多可以抵押出210万，210万不用一次性支付。按养老金平摊成30年，每个月能有5800元 (假设房价涨幅和折旧抵冲持平)，5800元可以补充用户养老金和支付寿险保费。
银行因为房产的抵押率也就60%—70%，风险也非常可控。养老金以抵押贷款的形式分摊到每月支付，房子的抵押率同时也不断提高。
同时，和保险公司谈好合作，身故理赔第一受益人设定为银行。理赔金额和这套房子在被保险人身故时累计产生的本息相一致。那意味着，保险公司的理赔金额和风险是逐步提高的。
而保险公司完全可以根据自己对生命周期的精算产品设计的专业优势，设计出这样的身故寿险产品，以恒定费率（就是每年的保费是一样的）的形式，和银行抵押贷款养老产品相绑定。
等到养老者寿终时，保险公司赔付寿险理赔金给银行，偿还掉贷款，房产就解除了抵押，可以正常地继承给子女。
抵押、评估、处置房子是银行的优势；根据生命周期精算保险产品是保险公司的优势。两者若能结合，完全可能推出符合中国国情的房产抵押类创新型金融养老服务产品。
适合有两套以上的房产
或不需要子女继承房产的老年人
其实，大家都清楚目前人口老龄化形势严峻，光靠政府社保是不够的，政府的目标是寻找更多的养老渠道，而保险公司的想法是寻找还未挖掘的市场。
但目前老年人及保险公司对此的兴趣都不高，供求双方都没有“热”起来。
一方面，监管部门几乎将所有的风险都让保险公司扛，保险公司风险大，收益又难说，自然缺少兴趣；
另一方面，老百姓对“以房养老”不够了解，目前来说相对专业且小众。
当然，“以房养老” 保险有潜在市场，但只是一个小众市场。它适合有两套以上的房产，或者不需要子女继承房产的老年人。这种情况下，老人在生前把房子押给保险公司，然后保险公司为他出养老金，是一个比较好的选择。
其实，养老应由政府、个人家庭和企业共同负担，但企业年金和职业年金制度才刚刚开始，覆盖面很小。我国从1994年开始实行社保，虽然政府积累的财富量大，但人均下来并不多，未来可能还会出现收不及支的问题。
当前的市场上，养老作为刚性消费，还存在很多问题：
① 民众方面，大家被几座大山压得已经喘不过气，住房、教育、医疗，剩下的用来养老的资源其实并不多。
② 企业方面，到底有没有那么多企业提供养老？将来老龄化导致年轻人变少，谁来提供服务？在美国任何事情只要涉及人力，价格立马就上去了，那么中国的服务价格又该如何算？
③ 政府方面，市面上的养老模式，比如养老院、福利院，还有普通老百姓的居家养老或者社区养老模式，如果没有政府的资金支持，靠市场很难维持，但目前政府也面临资金问题。
往期文章阅读
—END—
▼
长按识别二维码关注公众号：丁建刚房产
读懂中国楼市
楼市智库
长按二维码订阅
【买房攻略】2018年7月 | 三季度
【丁建刚课堂】
第五期：2018年中楼市总结及下半年展望
【浙江城市报告】 丽水 | 舟山 | 金华 | 嘉兴 | 湖州
| 绍兴
长按识别上图“二维码”进入楼市智库
也可在微信公众号
"住在杭州网""杭州口水楼市""丁建刚房产"
底部菜单栏“付费内容”中订阅
或回复关键词“楼市智库”
▼点击阅读原文，拥有你的买房宝典